El Arrendatario No Paga o No Entrega el Inmueble: Cómo Funciona la Restitución de Inmueble Arrendado en Colombia

Hernán arrendó hace tres años un local en el primer piso y un apartamento en el segundo para completar su pensión. El inquilino del apartamento empezó a atrasarse en el arriendo hace cuatro meses; hoy tampoco ha pagado los dos últimos recibos de energía ni la cuota de administración. Cuando Hernán fue a pedirle que le entregara el inmueble, el arrendatario le respondió que «por ahora no tenía para dónde pasarse» y dejó de contestar el teléfono.

Desesperado por las facturas acumuladas, un vecino le aconsejó a Hernán ir un domingo, cambiar la guarda de la puerta principal y mandar a cortar el agua. Menos mal consultó antes de hacerlo: esa «solución rápida» habría convertido a Hernán -el dueño al que le deben cuatro meses de arriendo- en el querellado ante una inspección de policía por vías de hecho.

Recuperar tu casa, apartamento, bodega o local comercial y cobrar el dinero atrasado tiene una ruta jurídica diseñada para proteger al propietario sin exponerlo a sanciones. Así funciona en Colombia el proceso de restitución de inmueble arrendado y el cobro de los cánones vencidos.

1. Lo primero que NO debes hacer (aunque tengas toda la razón)

Cuando un inquilino lleva meses sin pagar y sigue ocupando tu propiedad, la impotencia empuja a tomar atajos. Sin embargo, en Colombia ningún propietario puede hacer justicia por mano propia, ni siquiera cuando el contrato ya se venció o la deuda es evidente:

• No cambies las chapas ni bloquees el ingreso mientras el inmueble no haya sido entregado formalmente o restituido por orden de autoridad.
• No suspendas por tu cuenta los servicios públicos ni retires contadores para presionar la salida.
• No entres a sacar los muebles o mercancías del arrendatario a la calle o a una bodega sin orden judicial.
• No firmes un «paz y salvo» al recibir las llaves si todavía quedan arriendos pendientes, recibos de servicios sin pagar o daños en el inmueble.

Actuar por las vías de hecho le regala al inquilino moroso una defensa que no tenía: acciones policivas por perturbación a la tenencia o incluso reclamaciones por daños sobre sus bienes. La ley ya te da una herramienta mucho más contundente.

2. Vivienda urbana vs. local comercial: dos regímenes que no se manejan igual

Antes de redactar el primer requerimiento, hay que distinguir qué tipo de inmueble arrendaste, porque las reglas de terminación y preaviso cambian por completo:

Aspecto claveVivienda urbana (Ley 820 de 2003)Locales comerciales y oficinas (Código de Comercio, arts. 518 a 524)

Falta de pago del canon o servicios

Es causal legal para terminar el contrato y pedir la restitución inmediata sin indemnización.

Es causal de incumplimiento que habilita terminar el contrato y exigir la restitución.

Derecho a la renovación al cumplir 2 años

No existe el derecho comercial de renovación; la prórroga y el preaviso siguen las reglas de los artículos 22 y siguientes de la Ley 820.

Si el comerciante lleva 2 años o más ocupando el inmueble con un mismo establecimiento, adquiere derecho a la renovación salvo las 3 excepciones del art. 518 C. de Co.

Desahucio (aviso previo cuando no hay incumplimiento)

Por regla general, mínimo 3 meses de antelación al vencimiento y cumpliendo las causales y requisitos de la Ley 820.

En los casos de los numerales 2 y 3 del art. 518 C. de Co., el propietario debe desahuciar con no menos de 6 meses de anticipación a la fecha de terminación.

Tope de incremento anual del canon

Hasta el 100 % del IPC del año calendario inmediatamente anterior (sin superar el 1 % del valor comercial).

Se rige por lo pactado en el contrato comercial (y, si hay discrepancia en la renovación, mediante regulación pericial).

Por eso un contrato comercial redactado con un formato de vivienda -o viceversa- suele volverse un dolor de cabeza al momento de pedir el inmueble. Si arriendas locales o bodegas dentro de tu operación empresarial, puedes revisar cómo blindar tus acuerdos en nuestra página de contratos para empresas.

3. Paso 1: Requerimiento formal y conciliación extrajudicial (cuándo conviene y cuándo no es obligatoria)

Cuando el arrendatario entra en mora o vence el plazo de entrega, hay dos movimientos previos que un abogado evalúa según el caso:

1. Requerimiento escrito y constitución en mora: una comunicación formal que deja trazabilidad de los cánones adeudados, los servicios públicos vencidos y la fecha límite para la entrega voluntaria con acta de recibo e inventario.
2. ¿Es obligatorio ir primero a conciliación? Aquí hay un detalle procesal clave del artículo 384 (numeral 6) del Código General del Proceso: para presentar la demanda de restitución de inmueble arrendado NO es obligatorio agotar la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad. Puedes acudir directamente ante el juez civil.

Sin embargo, en casos donde el inquilino aún tiene solvencia o un codeudor dispuesto a responder, citar a un centro de conciliación autorizado (Ley 640 de 2001) puede ser útil por una razón práctica: si se firma un acuerdo de entrega con fecha cierta y plan de pagos, el acta de conciliación presta mérito ejecutivo y, si el inquilino incumple la fecha de entrega pactada en el acta, el propio centro de conciliación o el juez comisiona la entrega sin tener que tramitar todo el proceso desde cero.

4. Paso 2: La Demanda de Restitución de Inmueble Arrendado (Art. 384 del CGP)

Si el arrendatario no entrega el inmueble, el camino es el proceso verbal de restitución de inmueble arrendado regulado en el artículo 384 del Código General del Proceso. Este proceso tiene tres reglas diseñadas expresamente para que el inquilino moroso no pueda dilatar el juicio gratis:

Regla 1: Para poder defenderse en el juzgado, el inquilino primero tiene que pagar

Cuando la demanda se presenta por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuotas de administración o servicios públicos a cargo del inquilino, el demandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que tienen los cánones y los demás conceptos adeudados según la prueba allegada con la demanda (o presente los recibos de pago expedidos por el arrendador correspondientes a los tres últimos períodos).

Además, mientras dure el proceso, el arrendatario está obligado a seguir consignando mes a mes los cánones que se vayan causando; si deja de hacerlo, deja de ser oído inmediatamente.

Regla 2: Proceso de única instancia cuando la causal es exclusivamente la mora

El numeral 9 del artículo 384 del CGP establece que, cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramita en única instancia. Esto reduce drásticamente los tiempos frente a los litigios ordinarios de doble instancia.

Regla 3: Si no se opone en el término legal, el juez dicta sentencia de restitución

Si el arrendatario notificado no se opone dentro del traslado de la demanda (o si su oposición no es escuchada por no haber consignado lo adeudado), el juez profiere de plano sentencia ordenando la restitución del inmueble y, si aún así no entrega voluntariamente, comisiona la diligencia de lanzamiento o entrega forzada con apoyo de las autoridades.

5. ¿Son dos cosas distintas recuperar el inmueble y cobrar la plata? Sí, y se pueden activar en paralelo

Esta es la duda que más sorprende a los propietarios como Hernán: el proceso de restitución del artículo 384 tiene como objeto principal devolverte la tenencia física del inmueble, pero para recuperar el dinero de los arriendos atrasados, los servicios públicos que te tocó pagar y la cláusula penal se activa la vía ejecutiva.

La ventaja es que el Código General del Proceso te permite proteger el cobro desde el primer día:

• Medidas cautelares dentro del mismo proceso de restitución (art. 384, num. 7 CGP): desde la presentación de la demanda de restitución puedes pedir el embargo y secuestro de los bienes del demandado (y de sus codeudores o deudores solidarios) para asegurar el pago de los cánones adeudados, los que se lleguen a causar, las costas y demás prestaciones.
• Proceso ejecutivo conexo o independiente: con el contrato de arrendamiento y las facturas de servicios públicos o administración pagadas por el arrendador (artículo 14 de la Ley 820 de 2003), el contrato presta mérito ejecutivo para embargar salarios, cuentas bancarias, vehículos o inmuebles tanto del arrendatario como del codeudor o fiador solidario. Puedes profundizar en cómo funciona esta vía en nuestro servicio de cobro de cartera y títulos valores.

6. ¿Qué pasa si el contrato de arrendamiento fue verbal?

Muchos propietarios en Neiva y el Huila entregan una casa, habitación o local «de palabra» por confianza y, cuando el inquilino deja de pagar, creen que no pueden demandar porque no hay contrato firmado.

Sí se puede recuperar el inmueble. El contrato de arrendamiento verbal es válido en Colombia; la diferencia es que, antes de presentar la demanda de restitución (o para constituir la prueba que exige el artículo 384, numeral 1 del CGP), es necesario acreditar la existencia del contrato, el canon y los extremos de la relación mediante prueba testimonial siquiera sumaria o interrogatorio de parte extraprocesal. Toma un paso adicional de preparación probatoria, pero no te obliga a perder tu propiedad.

7. Checklist: Qué reunir hoy mismo si tu arrendatario no paga o no entrega

Hernán recuperó su apartamento y embargó al codeudor por los cuatro meses de mora y los recibos de luz siguiendo este orden documental:

1. El contrato de arrendamiento original (y sus otrosíes o prórrogas), verificando quiénes firmaron como deudores solidarios o codeudores y si el contrato incluye renuncia a requerimientos para constituir en mora.
2. La relación exacta de los meses adeudados: desde qué fecha no paga el canon, cuál es el valor mensual vigente y cuánto suma la deuda a hoy.
3. Los recibos de servicios públicos y cuotas de administración: si los pagaste tú para evitar la suspensión o el cobro jurídico de la copropiedad, guarda las facturas y los comprobantes de pago; la Ley 820 permite cobrarlos ejecutivamente contra el arrendatario y sus codeudores.
4. Las comunicaciones previas: cartas de preaviso o desahucio con su guía de correo certificado, correos electrónicos o mensajes de WhatsApp donde conste el reclamo.
5. El certificado de tradición y libertad y los linderos del inmueble: son requisitos formales que exige el juzgado para identificar con precisión el bien que se va a restituir.

Si estás en la situación de Hernán

Cada mes que pasa con un arrendatario moroso sin actuar no es un mes de paciencia: es un mes más de arriendo perdido, servicios públicos acumulados y desgaste sobre tu patrimonio. Y cuando hay un codeudor solvente, demorar el proceso puede darle margen para insolentarse.

En Gusabogados revisamos tu contrato de arrendamiento (o estructuramos la prueba si fue verbal), adelantamos el proceso de restitución de inmueble arrendado y activamos en paralelo el cobro ejecutivo con embargo contra el inquilino y sus codeudores. Conoce nuestro servicio especializado de arrendamiento y restitución de inmuebles o escríbenos por WhatsApp. Atendemos de forma presencial en Neiva y virtual a nivel nacional.

Hernán es un caso hipotético construido para explicar una situación frecuente entre propietarios y arrendadores en Colombia.

Esta publicación ofrece información jurídica general y no constituye asesoría legal para un caso concreto.